În ciuda provocărilor generate de situația din domeniul sanitar, 2020 a fost, per ansamblu, un an de creștere în ceea ce privește tranzacțiile de pe piața imobiliară.
Astfel, datele publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) arată că pe parcursul anului trecut au fost cumpărate, la nivel național, un total de 602.805 imobile. Asta înseamnă o creștere de 11,6% (62.625 de unități) față de 2019, când numărul era de 540.180.
Topul orașelor cu cel mai mare vs. cel mai mic preț pe mp
Cluj-Napoca se situează în continuare pe primul loc la nivel național în topul orașelor cu cele mai scumpe apartamente (cu o medie de 1.810 euro pe metru pătrat util), potrivit statisticilor publicate de AnalizeImobiliare.ro, aferente ultimului trimestru din 2020.
Orașul de pe Someș este urmat de București (cu 1.470 de euro pe metru pătrat), Timișoara (1.270 de euro/mp), Constanța (1.250 de euro/mp) și Brașov (1.220 de euro/mp).
Topul e completat de Craiova (1.180 de euro/mp), Iași (1.080 de euro/mp) și, respectiv, Oradea (cu 1.060 de euro/mp).
Dintre orașele cu peste 200.000 de locuitori analizate, trei au medii de preț mai mici de 1.000 de euro pe metru pătrat util: în Brăila, pretențiile vânzătorilor se situează la 860 de euro/mp, în Ploiești ajung la 940 de euro/mp, iar în Galați, la 970 de euro/mp.
La polul opus, în topul orașelor cu cele mai ieftine apartamente se află: Reșița (600 de euro/mp), Alexandria (620 de euro/mp), Giurgiu (650 de euro/mp), Piatra-Neamț (760 de euro/mp) și Satu Mare (760 de euro/mp).
Evoluția prețurilor apartamentelor - T4 vs. T3 din 2020
În ultimul trimestru al anului trecut, comparativ cu trimestrul anterior, toate cele 11 mari orașe (cu peste 200.000 de locuitori) analizate au consemnat majorări ale sumei medii solicitate la vânzarea unui apartament.
Marjele trimestriale de creștere s-au situat, în general vorbind, sub pragul de 2%, excepție de la regulă făcând doar Capitala, cu un avans de 2,1%.
Pe următoarele locuri în clasamentul majorărilor de preț se situează Brașovul (+1,9%) și Galațiul (+1,9%), apoi Oradea (+1,3%), Craiova (+1%), Brăila (+0,9%), Iași (+0,7%), Cluj-Napoca (+0,6%), Constanța (+0,6%), Timișoara (+0,3%) și, respectiv, Ploieștiul (+0,2%).
Orașele cu cele mai mari scumpiri în ultimii 5 ani
Așa cum se observă din graficul de mai sus, în ultimii cinci ani, cea mai mare creștere a prețurilor apartamentelor a fost în Cluj-Napoca, de 66,1%. În ceea ce privește ritmul scumpirilor, orașul transilvănean e urmat de Oradea - 61,6%.
În același interval, Capitala a înregistrat un avans de puțin peste 40%, similar cu cel al Brașovului. Un caz interesant este Craiova, unde prețul apartamentelor s-a majorat cu mai mult decât în aceste două orașe - 53,2%.
L-am rugat pe Dorel Niță, care conduce divizia de Data&Research de la AnalizeImobiliare.ro, să explice pentru SpotMedia.ro contextul și factorii care determină prețul pe piața rezidențială.
„Evoluțiile economice internaționale, naționale, dar și cele regionale pot influența în mod direct cererea, oferta și prețurile practicate în piața imobiliară - atât pozitiv, cât și negativ. Avem destule exemple în acest sens: influențele pot fi pe termen lung - vezi efectele crizei financiare din 2007 (prețurile locuințelor nu au recuperat încă nivelul atins în 2008), sau pe termen scurt - mă refer aici la pandemia de COVID-19 (reducerea ritmului de creștere anual al prețurilor proprietăților rezidențiale, la 3,5% în trimestrul IV 2020 vs. 7,4% în trimestrul IV 2019)”, spune Dorel Niță.
Pilonii importanți ai cererii sunt evoluția demografică, mișcarea populației și forța de muncă, veniturile și creditarea.
În România, în ultimii 5 ani, câștigul salarial mediu net lunar a crescut de la 2.114 lei (în decembrie 2015), la 3.620 lei (în decembrie 2020). Dobânzile la creditele ipotecare oferite populației sunt la minime istorice, astfel încât în 2020 soldul creditelor a depășit cu 9 miliarde de lei valoarea din decembrie 2019.
Evident, evoluția pieței și implicit evoluțiile de preț sunt influențate și de oferta de proprietăți la vânzare sau închiriere.
„Noi analizăm separat piață existența (unitățile în imobile “vechi”), respectiv piață nouă (unitățile la vânzare în proiectele rezidențiale). Este important să existe un flux suficient de proprietăți noi în oferta, mai ales în condițiile unei cereri ridicate, pentru a estompa majorarea prețurilor”, mai punctează Dorel Niță.
Luând în considerare toate cele de mai sus, scumpirea apartamentelor în Cluj-Napoca, în ultimii 5 ani, cu 66,1% are sens, potrivit specialistului citat. Asta pentru că evoluția demografică este în favoarea Clujului, care a câștigat populație în ultimii 30 de ani.
De asemenea, este un oraș magnet, care atrage studenți și forță de muncă înalt calificată.
Creșterea salariului mediu net lunar a fost mai mare în Cluj (de 2,7 ori din 2008 până în 2019), pe când în București a crescut “doar” de 2,3 ori. Conform Eurostat, Cluj-Napoca și-a triplat față de 2000 PIB-ul nominal ajustat la puterea de cumpărare, cel mai mult dintre orașele europene analizate.
Un rol important au jucat transformările urbane, debirocratizarea, accesibilitatea capitalei Transilvaniei, creșterea industriei spectacolelor etc. Dorel Niță mai spune și că are avantajul de a fi un oraș mai mic decât Bucureștiul, în principiu, este mai ușor de administrat și cu o infrastructură mai bună.
Iașiul pare a fi un caz particular. De ce are un ritm de creștere mult mai mic decât Oradea și Craiova?
Municipiul Iași este un puternic centru economic și cultural, e locomotiva județului și atrage forță de muncă din județele învecinate, mai sărace. Și, totuși, dezvoltarea pieței imobiliare pare că e inferioară altor orașe.
„Cred că explicația pentru evoluția lentă vine din formarea cererii și dezvoltarea economică. Deși Iașiul a avut un ritm de creștere de 40 de mii de locuitori în ultimii ani, depășind celelalte capitale regionale, totuși câștigurile salariale au avut un ritm de creștere mai scăzut.
De asemenea, Iașiul a absorbit 149 de milioane de euro, comparativ cu Oradea care a atras 255 de milioane. Evident, conectarea la economia și infrastructură rutieră central-europeană este în avantajul capitalei Bihorului. Și astea sunt doar câteva dintre explicații”, precizează Dorel Niță.
Românii și piața imobiliară. Între „casa visurilor” și „cămașă de forță”