Românii și piața imobiliară. Între „casa visurilor” și „cămașă de forță” (I)

Românii și piața imobiliară. Între „casa visurilor” și „cămașă de forță” (I)

Una dintre tendințele care vor marca piața imobiliară va fi cea referitoare la calitatea vieții. Orașul în care locuiești, aerul pe care îl respiri, cât de „verzi” sunt imobilele, timpul pierdut cu naveta, accesul la servicii, la educație și sănătate de calitate superioară, vor fi elemente care vor contribui la valoarea locuințelor.

Poate mai important decât a lăsa moștenire o casă va fi să lași moștenire un ecosistem sănătos, în care se construiește sustenabil, infrastructura este dezvoltată și oamenii care se obișnuiesc acum cu „a trăi sub masca” nu vor trebui să o poarte pe termen lung.

Să cumperi o casă este un obiectiv social și cultural asociat cu a fi independent și la un anumit nivel de bunăstare. O casă are avantajul de a avea atât utilitate cât și valoare ca activ care poate fi transmis de la o generație la alta.

Articol scris de Andreea Nica și publicat și pe Project-e.ro

Abia începem să câștigam primele salarii și ne gândim deja să cumpărăm un apartament. Să locuiești undeva nu este un moft, ci o necesitate, iar nivelul de trai scăzut al românilor duce la prioritizarea deținerii unei case față de a închiria sau de a realiza alte investiții.

Decizia de a cumpăra o anumită locuința este una dintre cele mai importante din punct de vedere al impactului financiar, de aceea, în acest proces, ne ajută (1) să cumpărăm ce ne permitem rezistând tentației de a proiecta un surplus viitor miraculos al bugetului nostru, (2) să nu mergem pe un grad maxim de îndatorare financiară și (3) să ne lăsăm loc în bugetul lunar și pentru economii/investiții.

Statisticile arată că românii sunt într-o proporție covârșitoare proprietari. România este plasată pe primul loc în Uniunea Europeană în ceea ce privește raportul între unitățile ocupate de proprietari și totalul unităților rezidențiale. În anul 2019, 96,4% dintre români stăteau în locuințe proprietate și doar 3,6% locuiau într-o locuința pentru care plăteau chirie. Media europeană este de 70%, cu cel mai scăzut nivel înregistrat în Germania (51,40%).

Când citim astfel de statistici păstram o urmă de scepticism pentru că rămân multe de îmbunătățit în ceea ce privește declararea contractelor de închiriere, monitorizarea reînnoirii lor, fiscalizarea veniturilor din chirie. Totuși, ne este ușor să recunoaștem că românii au o preferința pentru a locui în propria casă și a fi proprietari.

Vrem să deținem casa în care locuim chiar dacă este mică și aglomerată – aproape jumătate dintre români (46%) locuiesc în case care au mai puține camere decât cele necesare -, chiar dacă ne aduce disconfortul navetei, ne îngrădește mobilitatea, capacitatea de a ne îmbunătăți nivelul de trăi (accesul la viață socială și culturală, accesul la servicii sociale mai bune: educație pentru noi și copii noștri, servicii de sănătate).

Dezvoltăm o legătura puternică cu locuința noastră. Doar pentru că este a noastră pentru noi valorează cu x% mai mult decât pentru altcineva și mai mult decât am fi plătit noi înșine pentru ea dacă nu am fi deținut-o (percepție numită în finanțele comportamentale endowment bias).
Dar de ce prioritizăm achiziția unei locuințe față de închiriere și alte investiții?

  • creditul facilitează achiziția, „ratele” ne disciplinează, chiar dacă această disciplină e de multe ori similară cu o cămașă de forță care ne „IMOBILizează” financiar
  • un copil, un pom, o casă! Construcția unei case are o dimensiune cultură și socială, permite evaluarea succesului unei persoane
  • piața imobiliară este mai mult decât achiziția de locuințe, dar ce alte opțiuni și instrumente avem?!
  • taxare prietenoasă, speculă, „se plătește singură din chirii”, „ce să faci cu banii la dobânzile astea”.

Unul dintre obiectivele omului adult – să construiești o casă – nu este chiar ușor de realizat, presupune mulți ani de economii, de disciplină și limitare a consumului și poate nici așa nu reușim să acumulăm banii necesari. Din fericire nu trebuie să așteptăm pentru că putem accesa un credit imobiliar.

Percepția asupra chiriei nu este cea a plății pentru utilitate, pentru un serviciu, ci una emoțională „sunt bani cheltuiți degeaba”, așa că suntem dispuși să ne angajăm la o datorie de 1,5 ori, de 2 ori mai mare decât locuința pe care o cumpărăm, ca să avem „acasă”.

Nivelul scăzut de educație financiară face că românii să nu aibă disciplină în ceea ce privește economisirea și investițiile, care sunt voluntare. Totuși, când vine vorba despre a „plăti rate”, majoritatea arată disciplină, iar ratele sunt prioritizate față de investiții, economisire, dar și față de alocarea resurselor pentru creșterea nivelului de educație (mai ales educare continuă), profesionalizare, sănătatea noastră și alți factori care pot pune bazele unor venituri din ce în ce mai mari de-a lungul vieții. De multe ori nu acordăm atenția cuvenită efortului financiar la care ne-am angajat atunci când am accesat un credit imobiliar.

Un exemplu privind acest efort, considerând un apartament care costă 350.000 lei, este finanțat în măsura de 75% cu un credit imobiliar de 250.000 lei pe 30 ani cu DAE (dobânda anuală efectivă) 5,50%, dobânda variabilă, mod fluctuație dobânda IRCC + 2,75%; avansul 100.000 lei.

  • suma totală de rambursat: 503.000 lei considerând curba actuală a ratelor de dobânda pentru următorii 30 ani. Până la rambursare, creditul de astăzi își va dubla valoarea din cauza costurilor cu dobânzile.
  • avansul acordat: 100.000 lei, putea fi investit, iar faptul că este plătit pentru achiziția apartamentului implică un cost de oportunitate, pierderea randamentului potențial. Dacă am fi investit această sumă la un randament mediu anual real de 4% am fi avut în 30 ani (durata creditului) 325.000 lei.
  • rata lunară: 1.450 lei. Costurile lunare cu locuința ar trebui să reprezinte 20-30% din bugetul unei persoane sau al familiei. Acestei rate i se adaugă costurile cu amenajări, taxe, administrație, asigurări. Într-o familie în care ambii membri câștigă lunar salariul mediu net pe economie (3.200 lei) acest apartament reprezintă limita superioară din punct de vedere al capacității de rambursare.

Ce tendințe se vor manifesta în piața imobiliară

Work from Home are potențialul de schimbare în ceea ce privește situația imobiliară a românilor. Dacă până acum era valoroasă apropierea de locul de muncă, acum ar putea prima să avem o suprafață mai mare, mai multe camere, să stăm într-un cartier mai liniștit sau unde conexiunea la internet este bună. Poate vom reuși în timp să locuim în case mai spațioase și să nu mai fim pe primul loc în Uniunea Europeană în ceea ce privește aglomerarea.

Politica monetară expansionistă, cu rate de dobândă reduse, a generat o fugă după „randament”, iar unii dintre deținătorii de capitaluri au fugit către piață imobiliară.

Tradiționalele depozite la bancă, pentru care optează românii atunci când vor să pună bani deoparte, au adus în unii ani chiar dobânzi reale negative așa că piața imobiliară, abia ieșită din Marea Criză Financiară, a reprezentat atât o formă de investiție, pentru potențialul de creștere a prețurile, cât și o formă de generare de venituri lunare sub formă de chirii.

Creditele „ieftine” contribuie la cererea pentru locuințe și au potențial pentru a genera o creștere a prețurilor. Din păcate, o politică monetară expansionistă poate duce la dezechilibre și concentrare a capitalurilor și nu poate fi un instrument de stimulare economică pe termen lung.

Când ne uităm la piața imobiliară, dar și înspre alte active reale sau financiare, nu putem să nu ne întrebăm dacă nu suntem deja într-un „moment Minsky”? (Conform ipotezei lui Hyman Minsky, perioadele lungi de prosperitate și câștiguri investiționale duc la o percepție diminuată asupra riscului de piața și, în cele din urmă, declanșează instabilitate prin scăderea rapidă și accentuată a prețurilor activelor).

Brown discount versus green premium. Poate nu este primul criteriu acum, dar cât de „verde” este casa, cartierul, orașul în care trăim va conta tot mai mult în stabilirea „valorii” unei locuințe. Piața imobiliară se va alinia la aceste standarde, mai ales în contextul unei reglementări stricte. Standardele „verzi” vin cu prețuri inițiale mai ridicate, dar și cu perspectiva unor cheltuieli de administrare mai reduse și a unei calități a vieții îmbunătățite.

Partea a doua a acestui articol va fi publicată pe platforma Project-E în data de 21 septembrie 2020

Membră a Consiliului Director, CFA Society Romania, Andreea Nica este specializată în domeniul investițiilor financiare. A lucrat timp de 10 ani în sectorul bancar, iar în prezent administrează activitatea de risc pentru o companie agro-business multinațională. Este membra a Consiliului Director al Asociației CFA Romania și project manager al programelor educationale ale CFA Society România, incluzând parteneriate cu universități, autorități și instituții din România și Republica Moldova.