Puțină istorie privind situația locativă din România, ce alternative avem pentru a obține expunere față de piața imobiliară fără a cumpără o casă și avantajele pe care le oferă această piață celor cu capitaluri și scor de credit bun, dar și din punct de vedere fiscal.
Înainte de era industrială, pentru a fi bogat trebuia să ai pământ. Cât mai mult. Nu e de mirare că teritoriul ocupat de România astăzi a fost de-a lungul istoriei, cu diferite porțiuni, sub administrația Daciei, Imperiului Roman, Imperiului Otoman, Imperiului Rus și a celui Austro-Ungar. Poziționarea geografică, solul roditor și resursele naturale au făcut ca pământul ocupat de români să fie rareori al lor, deși ei au fost cei care l-au muncit.
Perioada comunistă a accentuat nevoia românilor de a fi proprietari, de a avea pământ, de a avea propria casă. Comunismul instaurat după cel de-Al Doilea Război Mondial a presupus o economie planificată cu planuri ambițioase de creștere economică venită prin industrializare accelerată. Acest model de economie a presupus migrarea forței de muncă din zona rurală în cea urbană.
Mai mult de jumătate dintre apartamentele din România erau proprietatea statului la căderea comunismului în anul 1989. Oamenii care locuiau în ele au putut să le cumpere la prețuri de câteva mii de dolari, iar inflația galopantă și deprecierea dolarului din anii ’90 a făcut posibilă achitarea rapidă a creditelor.
Românii deveneau astfel proprietari și începea era în care „averea” familiei cuprindea un apartament.
Posibilitatea de a cumpăra un apartament împreuna cu faptul că fondul de apartamente nu mai creștea în ritmurile din timpul comunismului pentru că nu se construiau unități noi au dus în timp la regularizarea pieței imobiliare, iar prețurile apartamentelor au început să crească.
Într-o piață în creștere, cu o monedă care se deprecia, interesul românilor pentru a deține o locuință a crescut și majoritatea au optat pentru a cumpăra în detrimentul închirierii.
Moștenirea în România a fost legată de piața imobiliară. Posibilitatea de a lăsa moștenire active de tipul metale prețioase, opere de artă, titluri de valoare de tipul obligațiuni, părți sociale sau acțiuni la companii etc. a fost limitată în România.
Transmiterea averii între generații s-a făcut prin intermediul pământului deținut de o familie și prin intermediul unei case, iar, mai recent, a unui apartament ... două sau trei.
Germania, țară menționată ca având cel mai scăzut raport între proprietari și chiriași, are o istorie recentă diferită. Aici averea transmisă între generații a fost una mixtă, care a constat din locuințe, dar și din afaceri de familie, titluri de valoare (acțiuni/obligațiuni), patente, licențe, opere de artă, cash și bani în conturile băncilor.
Piața imobiliară poate fi și un „loc” în care să îți „parchezi” banii și chiar să îi lași să „lucreze pentru tine”. Piața imobiliară este influențată semnificativ și de deciziile pur investiționale.
Casa ca afacere
Cei care au avut posibilitatea de a investi o sumă mai importantă sau au putut accesa credite în condiții avantajoase au cumpărat locuințe cu scopul închirierii lor. Și-au asigurat astfel venituri lunare care beneficiază de o taxare prietenoasă.
Cumpărarea de locuințe este o formă de investiție și de utilizare a capitalurilor pasivă, față de a investi banii într-o afacere, de exemplu. În același timp, aceste achiziții de unități generează cerere pentru sectoarele construcții și tranzacții imobiliare care angajează sute de mii de persoane și contribuie la creșterea economică.
În anul 2019, 15% din valoarea adăugată brută din economie a fost generată de către aceste două sectoare, în timp ce în primul semestru din anul 2020, contribuția acestor sectoare la PIB a fost ușor mai temperată, la 13.5%.
Desigur, creșterea cererii pentru unitățile achiziționate doar ca investiție sau pentru închiriere poate duce la o distorsionare a prețurilor pentru locuințe, iar spiritul speculativ nu a ocolit România, așa cum a arătat și criza financiară din 2009-2011 care, 10 ani mai târziu, are încă un ecou asupra pieței imobiliare.
Veniturile din cedarea folosinței bunurilor imobiliare (chirii) au un tratament fiscal mult mai prietenos decât cele aferente veniturilor de tipul salarii, unde contribuțiile și taxele ajung să reducă veniturile brute cu 43%.
Potrivit Codului Fiscal, impozitul pe veniturile obținute din chirii este de 10%. Cota de impozitare nu se aplică la întreaga sumă, ci la venitul net, după scăderea cotei forfetare de 40% din venitul brut obținut din chirii într-un an fiscal.
De asemenea, pentru veniturile din chirii se poate plăti și CASS, dar doar dacă veniturile obținute în anul fiscal anterior au depășit plafonul anual de 12 salarii minime brute pe ţară.
Piața imobiliară oferă oportunități de profituri și acumulare de capitaluri, din păcate, ea nu asigură și o distribuire a veniturilor. Tot cei care au capitaluri pot găsi aici o alternativă pentru a le crește.
REIT, CREF, investiții PE, SPV, MBS. Dacă nu vă sunt acronime familiare (deși MBS parcă ar însemna ceva, dar sigur nu este imobiliar) este pentru că, în România, dacă vrei să fii investitor în piața imobiliară, trebuie să cumperi un apartament.
Produsele financiare, vehiculele investiționale sau altă variantă de a investi în active alternative rămân destul de limitate.
Oricine vrea să economisească și să investească pe termen îndelungat urmărește să obțină diversificare și construirea unui portofoliu care să reflecte profilul de risc și constrângerile de tipul lichiditate, orizont de timp, taxare etc.
Un portofoliu este format din mai multe clase de active, iar fiecare clasă de active cuprinde investiții în mai multe active. Activele specifice pieței imobiliare ar trebui să fie o parte din acest portofoliu.
Alocarea către active imobiliare este individuală, o persoană putând avea o alocare optimă cu doar 10% pondere a activelor imobiliare în total active, în timp ce o altă persoană poate fi la o alocare optimă, conform profilului risc – randament, cu o pondere de 50% valoare a activelor imobiliare în totalul valorii activelor din portofoliu.
Dar cum poți obține această alocare?
Pentru majoritatea românilor modul de a obține expunere către piața imobiliară este prin a cumpăra o locuință.
Dacă este finanțată, această locuința ajunge să consume o parte semnificativă din veniturile lunare, iar după rambursarea creditului va reprezenta 70-80-90% din valoarea „portofoliului” unei persoane.
Va reprezenta „averea” acesteia. Unde și-a investit banii. Această alocare excesivă înspre cheltuielile cu locuința nu lasă loc pentru investiții de tipul acțiuni și obligațiuni, active lichide, care permit o diversificare mai bună.
Piața imobiliară nu poate fi ușor accesată prin intermediul activelor financiare sau de către retail, cu investiții mai mici care să nu copleșească portofoliile.
Investitorii pot cumpăra acțiuni ale companiilor de tipul dezvoltatori imobiliari listați sau obligațiuni corporative emise pentru a finanța un proiect imobiliar, o construcție, proiecte de infrastructură.
De asemenea, pentru expunere către piața imobiliară rămân valabile și instrumente sau vehicule de tipul REIT-uri (real estate investment trusts), CREF-uri (commercial real estate funds), fonduri PE (private equity funds), obligațiuni ipotecare (covered bonds), fondurile de investiții alternative (F.I.A), dar acestea sunt fie inexistente în România, fie disponibile doar investitorilor profesionali.
Pentru investitorii retail rămân ca variante de investiție indirectă în piața imobiliară instrumente precum acțiunile companiilor de real estate listate pe bursă, precum și subscrierea la cele câteva fonduri închise de investiții cu expunere la piața imobiliară.
Să obții expunerea la piață imobiliară – rezidențială sau comercială – doar prin intermediul instrumentelor financiare (acțiuni ale companiilor din domeniu, obligațiuni emise de acestea pentru finanțarea unor proiecte, instrumente alternative) este dificil. Educația financiară limitată și lipsa alternativelor reprezintă alte elemente care favorizează achiziția de locuințe în România la un nivel superior nivelului mediu din Uniunea Europeană.
Achiziția unui apartament se subordonează acelorași principii pe care le respectăm atunci când vrem să dobândim independență financiară. Decizia de a cumpăra sau închiria o locuință este fundamentată de multe ori doar în elemente sociale și culturale sau se concentrează excesiv asupra prețului și a găsirii momentului când prețurile sunt „corecte”.
Dacă vrei să trăiești pe termen lung într-o casă, mai important decât momentul oportun din punct de vedere al prețului este momentul oportun din punct de vedere al nevoilor, resurselor, perspectivelor tale.
Când cumperi ce îți permiți și poți să faci și economii și investiții pe lângă cheltuiala cu casă, ai posibilitatea să îți înmulțești activele, ai confortul unor rezerve financiare, poți folosi mai ușor oportunitățile profesionale și educaționale.
Punând în aplicare principiile pentru atingerea independenței financiare poți ajunge, poate nu imediat, dar atunci când este oportun și nu copleșitor din punct de vedere financiar, să trăiești într-o locuința care este o „casă a visurilor” și nu o „cămașă de forță” care te IMOBILizează pentru zeci de ani.
Articol scris de Andreea Nica și publicat și pe Project-e.ro
Membră a Consiliului Director, CFA Society Romania, Andreea Nica este specializată în domeniul investițiilor financiare. A lucrat timp de 10 ani în sectorul bancar, iar în prezent administrează activitatea de risc pentru o companie agro-business multinațională. Este membra a Consiliului Director al Asociației CFA Romania și project manager al programelor educationale ale CFA Society România, incluzând parteneriate cu universități, autorități și instituții din România și Republica Moldova.