La începutul anului 2023, Capitala rămâne una dintre cele mai active piețe imobiliare din România, iar categoria închirierii de locuințe este în continuă dinamică.
Evoluția chiriilor a fost influențată puternic de mai mulți factori în ultima perioadă. Astfel, platforma imobiliare.NET a realizat un raport de piață care vizează închirierea de locuințe din București în ultimii 5 ani.
Raportul ține cont de valorile medii din piață înainte de pandemie și după criza de Covid-19. Un aspect distinct care reiese din acest raport vizează valoarea chiriilor pentru construcții vechi, înainte de 1977, precum și scăderea cererii pentru astfel de imobile.
Datele colectate de imobiliare.NET iau în calcul prețul mediu de închiriere din februarie 2018 și cel din februarie 2023 pentru garsoniere, apartamente cu 2,3 și 4 camere din Capitală.
Pandemia, inundarea pieței cu locuințe închiriate în regim hotelier și situația economică actuală au dus, în general, la o scădere a chiriilor, în special pentru apartamentele mari, cu 3 și 4 camere, unde proprietarii au pierdut chiar și 25% din prețul de închiriere.
În valori absolute, spre exemplu, înseamnă peste 300 de euro lunar pentru o locuință de 4 camere.
Ce se mai poate observa este că, în urmă cu 5 ani, diferențele între chirii în funcție de anul de construcție erau mici sau inexistente, iar acum chiriile pentru apartamentele cu 2, 3 sau 4 camere, construite înainte de 1977, sunt cu 20-30% mai mici față de chiriile pentru cele similare, construite după anul 2010.
Scăderi puternice pentru locuințele mari
Cele mai importante evoluții ale chiriilor sunt în cazul apartamentelor cu 3 și 4, unde există scăderi la toate segmentele, indiferent de anul de construcție.
Astfel, dacă un apartament cu 3 camere se închiria, în medie, cu 675 euro lunar în februarie 2018, la începutul acestui an chiria medie era de 585 de euro, o scădere cu 90 de euro lunar.
Diferența este mai mare dacă apartamentul închiriat este construit înainte de 1977, de la 650 de euro (februarie 2018) la 548 de euro (februarie 2023).
Și apartamentele noi, cu 3 camere (construite după 2010), au înregistrat scăderi ale prețului de închiriere, de la 839 de euro lunar (feb. 2018) la 717 euro lunar (feb. 2023).
În cazul apartamentelor cu 4 camere scăderea este și mai mare, de peste 300 de euro lunar, de exemplu, pentru o locuință construită după anul 2000, de la 1.514 euro lunar la doar 1.192 de euro lunar în februarie 2023.
Chiria unui apartamentele cu 4 camere aflat într-un imobil mai vechi de 1977 a scăzut în ultimii 5 ani cu 200 de euro lunar, de la 949 de euro la 747 de euro.
Creșteri ușoare ale chiriei pentru 2 camere, cu excepția apartamentelor vechi
Datele imobiliare.NET arată o situație diferită în cazul locuințelor cu 2 camere din București. În general, chiria a crescut ușor în perioada 2018-2023, cu 4,1%. Excepție fac apartamentele din blocuri construite înainte de 1977, care au înregistrat scăderi ale chiriei, de 6,3%.
În Capitală, chiria medie pentru 2 camere este în februarie 2023 de 449 de euro lunar, față de 431 de euro în februarie 2018. Valoarea chiriei a rămas aproape identică pentru locuințele cu 2 camere construite între 1978 și 2010.
În schimb, pentru un apartament cu 2 camere aflat într-o clădire cu risc seismic, chiria medie lunară a scăzut de la 434 de euro la începutul anului 2018 la 407 euro luna aceasta.
Doar garsonierele sunt pe plus
Singura categorie de locuințe închiriate care nu a înregistrat scăderi ale valorii de închiriere o reprezintă garsonierele.
Dacă prețul mediu era de 280 de euro lunar acum 5 ani, la începutul anului 2023, a ajuns la 329 de euro lunar (+8,5%).
Creșterea se aplică indiferent de anul construcției. Pentru o garsonieră construită înainte de cutremurul din 1977 valoarea chiriei lunare a urcat de la 281 de euro (în 2018) la 301 euro (în 2023), în timp ce pentru una aflată într-o clădire predată după anul 2010 creșterea este mai mare, de 18,1%.
Locuințele din imobile vechi rămân fără chiriași
Raportul imobiliare.NET arată că o categorie de locuințe care a înregistrat scăderi constante ale prețului de închiriere o reprezintă locuințele aflate în imobile vechi, construite înainte de 1977.
În cazul apartamentelor cu 2 camere, de exemplu, valoarea medie lunară a chiriei era de 434 de euro în 2018, iar în februarie 2023 a scăzut până la 407 euro lunar. De altfel, este singurul segment în rândul apartamentelor cu 2 camere care a înregistrat o scădere de preț.
Diferențele sunt și mai evidente în cazul apartamentelor cu o suprafață mai mare. Astfel, un apartament cu 3 camere (<1977) se închiria acum 5 ani cu 650 de euro lunar. La începutul acestui an chiria lunară a ajuns la 548 de euro, o scădere de 16%.
Un apartament vechi de 4 camere din Capitală (<1977) se închiria în 2018 cu 949 de euro lunar. Acum, un chiriaș achită, în medie, 747 de euro lunar, cu 22% mai puțin.
În schimb, doar garsonierele construite înainte de 1977 au înregistrat o ușoară creștere a prețului chiriei, de la 281 euro la 301 euro lunar (+7%).
Pe fondul temerilor legate de recentele evenimente seismice din țara noastră și Turcia este de așteptat ca valoarea chiriilor pentru locuințele aflate în imobile vechi să scadă și mai mult din cauza lipsei tot mai mari a cererii.
Dragoș Vîlceanu – fondator Asociația Brokerilor Imobiliari
“Ne putem aştepta ca în perioada următoare mulți chiriași să se mute din blocurile mai vechi de 1977 în blocuri mai noi, iar acest lucru să ducă la o ieftinire a chiriilor pentru apartamentele în blocuri prea vechi și o cerere crescută pentru apartamentele din blocurile mai noi.“
De amintit că în Capitală sunt în prezent peste 2.700 de imobile aflate într-una din clasele de risc seismic (clasa I, clasa II-a, clasa III-a sau clasa IV-a), în care se regăsesc aproape 55.000 de garsoniere și apartamente.
Datele imobiliare.NET au fost colectate de la peste 9.500 de oferte de închiriere pentru locuințe din București (garsoniere, apartamente cu 2,3, și 4 camere) din februarie 2018 și februarie 2023.