Ideea de proprietate este bine ancorată în mentalitatea românească, reprezentând atât siguranța pe termen lung cât și printre puținele forme de investiții larg acceptate la nivel general. Dar achiziția unei proprietăți, fie prin credit imobiliar sau credit ipotecar, vine cu o sumedenie de responsabilități pentru care trebuie să fii pregătit, totuși, din timp.
”Când știi că e momentul să cumperi un apartament?” ”Alegi un credit imobiliar sau un credit ipotecar?” ”Ce este o ipotecă?” sau ”Cum rambursez cât mai avantajos banii împrumutați?” sunt întrebări absolut îndreptățite, ale căror răspunsuri te vor ajuta să gestionezi mai eficient această etapă prin care trecem cei mai mulți dintre noi.
Când e recomandat să cumperi o proprietate?
Trecerea de la statutul de chiriaș la proprietar trebuie să îndeplinească anumite condiții, pentru a fi făcută cu un maxim de eficiență.
Veniturile stabile, obiceiul de a pune bani deoparte și o rezervă drept avans reprezintă condițiile de bază. Mai apoi, analiza trebuie făcută luând în considerare situația personală: dacă e vorba de un cuplu, de copii sau doar pentru un proprietar singur. Aceste elemente sunt determinante pentru decizia de a cumpăra o garsonieră, un apartament de două camere sau ceva mai mare.
”În primul rând îți trebuie un venit pentru a putea să suporți un credit. De asta spun că recomand ca o locuință să fie cumpărată în doi. E mai ușor în doi decât de unul singur. În general, e bine să începi cu un avans. E bine ca avansul să fie cât mai consistent, important este să nu faci acest credit pe termen foarte lung. Un credit pe 30 de ani face ca suma finală pe care tu ai plătit-o să fie mai mare.
Și atunci trebuie să te gândești puțin și la acest aspect. Și ultima recomandare pe care eu o fac este următoarea: Înainte de a te înhăma la o rată la bancă, fă un exercițiu. Pune pe masa ta un borcan și, lună de lună, pune banii de rată în borcanul acela. Și vezi dacă faci față, dacă faci lucrul acesta cu ușurință din venitul tău.
Saltul de la chirie se întâmplă când începi deja să-ți stabilizezi viața”, spune Cristian Păun, PhD - Profesor universitar finanțe și studii economice ASE București, în cadrul podcastului De toți banii by BT.
Mai apoi, el subliniază importanța avansului.
”Din punctul meu de vedere avansul este foarte util. Este util, în primul rând, deoarece pentru a-l constitui, trebuie să pui deoparte în prealabil niște bani și ăsta e un exercițiu foarte bun, că am vorbit despre economisire. Și, până la urmă, avansul îți poate reduce rata pe care o ai de plătit și încadrează un credit mult mai bine în venitul tău, mai ales că acum există restricții la nivelul sistemului bancar cu privire la cât de mult poate fi rata încadrată ca procent în venitul tău. Nu poate să depășească 40%. Nu mai vorbim de faptul că există programe, în momentul de față, pentru tineri și care sunt destul de atractive mai ales pentru cei cu venituri scăzute și băncile și-au pliat produsele de creditare inclusiv pe aceste scheme”, spune el.
Un avans de până la 30%, spre exemplu, ar putea fi cea mai bună soluție, coroborat cu scăderea perioadei de creditare pentru că dobânda totală scade, iar proprietarul iese astfel în avantaj.
Credit ipotecar vs credit imobiliar
Ambele se referă la achiziția unei proprietăți, doar că la creditul ipotecar garantezi cu proprietatea respectivă și de obicei condițiile de acordare a creditului sunt mai stricte, pe când la creditul imobiliar nu sunt condiții la fel de stricte în privința veniturilor și solvabilității clientului și poți să vii și cu alte garanții, alte proprietăți sau alți garanți, doar că, de obicei, toate aceste facilități vin la pachet și cu un cost mai mare.
Și în cazul ipotecii pot apărea niște restricții vizavi de utilizarea bunului până nu se stinge ipoteca respectivă, punctează profesorul.
Bifează lista și apoi alege!
Este important să stabilești anumite criterii pe baza cărora să poți lua, în final, o decizie informată privind tipul de credit care se potrivește cel mai bine nevoilor tale și situației tale financiare. De asemenea, este important să te informezi cât mai bine și să compari ofertele disponibile pe piață înainte de a lua o decizie.
Iată o listă de criterii de care ar trebui să ții cont, înainte de a te decide ce fel de credit accesezi:
1. Scopul Creditului
- Credit Imobiliar: De obicei este folosit pentru achiziția unei locuințe, fie ea nouă sau veche.
- Credit Ipotecar: Poate fi folosit pentru achiziția, construcția, renovarea sau refinanțarea unei proprietăți.
2. Tipul de Garanție
- Credit Imobiliar: Adesea nu necesită o ipotecă directă pe imobilul cumpărat. Pot fi folosite și alte garanții.
- Credit Ipotecar: Necesită o ipotecă asupra proprietății care este achiziționată sau utilizată drept garanție.
3. Dobânzi și Comisioane
- Compară dobânda anuală efectivă (DAE) pentru ambele tipuri de credite.
- Verifică dacă există comisioane de acordare, de administrare, de rambursare anticipată sau alte taxe.
4. Avansul care este necesar
- Credit Imobiliar: Avansul poate fi mai mic, dar depinde de bancă.
- Credit Ipotecar: Avansul necesar poate fi mai mare (de exemplu, 15%-25% din valoarea proprietății).
5. Durata Creditului
- Compară durata maximă pentru care poți contracta creditul.
- Creditele imobiliare pot avea o durată maximă mai scurtă în comparație cu cele ipotecare.
6. Flexibilitatea
- Verifică dacă ai posibilitatea de a rambursa anticipat creditul, fără penalizări mari.
- Analizează flexibilitatea în cazul unor dificultăți financiare (dacă există perioade de grație, posibilitatea de renegociere a termenilor).
7. Condițiile de eligibilitate
- Compară cerințele de eligibilitate (venit minim solicitat, vechime minimă în muncă etc.).
- Verifică documentația necesară pentru ambele tipuri de credite.
8. Asigurări
- Credit Imobiliar: Este posibil să nu fie obligatorie asigurarea locuinței sau a vieții.
- Credit Ipotecar: De obicei, necesită asigurare pentru locuință și, uneori, asigurare de viață.
9. Condiții speciale și ofertă Personalizată
- Solicită oferte personalizate de la mai multe bănci și compară-le.
- Verifică dacă există oferte speciale sau reduceri pentru anumite tipuri de clienți (de exemplu, tineri, familii).
10. Stabilitatea veniturilor și perspectivele financiare
- Evaluează stabilitatea și creșterea veniturilor tale pe termen lung.
- Gândește-te la scenarii negative și dacă poți face față ratelor în cazul unor dificultăți financiare mari.
Poți și să consulți un consilier financiar, te poate ajuta să înțelegi mai bine avantajele și dezavantajele fiecărui tip de credit.
Ce este o ipotecă, cu ce drepturi și obligații vine?
O ipotecă este un drept asupra unui bun imobil, instituit în favoarea unui creditor (de obicei o bancă) ca garanție pentru rambursarea unui credit.
”Ești proprietar doar că, până nu-ți plătești creditul, nu poți să te folosești integral de proprietatea ta, având și banca alături de tine în acea finanțare”, explică profesorul Cristian Păun.
O ipotecă vine cu anumite restricții și obligații pentru proprietar. Iată câteva dintre acestea:
- Proprietatea ipotecată nu poate fi vândută, transferată sau înstrăinată fără acordul prealabil al băncii.
- Orice renovare sau modificare majoră a proprietății trebuie să fie aprobată de bancă, mai ales dacă acestea afectează valoarea imobilului.
- De obicei, banca solicită asigurarea imobilului ipotecat împotriva riscurilor (incendii, inundații etc.).
- De asemenea, dacă cel care a luat creditul nu își îndeplinește obligațiile de plată, banca poate vinde proprietatea pentru a-și recupera suma datorată.
Cu un ochi în viitor: soluții de rambursare
Rambursarea unui credit nu se poate face decât în două moduri, explică prof. Cristian Păun. Varianta clasică este să rambursezi egal lună de lună parte din creditul pe care l-ai luat. A doua variantă este ca tu să rambursezi creditul, inclusiv dobânda, în care suma să fie egală cu suma cu care te duci lună de lună la bancă. În acest caz apare o mică diferență față de prima situație dar diferențele nu sunt foarte mari, spune profesorul. ”Mai către jumătatea creditului lucrurile se echilibrează”, punctează el.
Încă de la început, însă, e bine să analizezi și opțiunile de rambursare, s-ar putea să fii surprins.
”Banca poate face o simulare pentru tine, ea te informează. Simulările acestea se pot cere: cu avans mai mic, cu avans mai mare, cu scadență mai mică, cu scadență mai mare. Este în interesul tău să potrivești cât mai bine creditul în planurile tale de viitor. Trebuie să ceri, să întrebi, sa fii curios”, conchide profesorul universitar.
Concluzii
Alegerea unui credit pentru locuință este o decizie financiară majoră, așa că este esențial să te asiguri că ai luat în considerare toate aspectele importante. Iată cele mai importante trei aspecte pe care ar trebui să le analizezi înainte de a lua această decizie:
1. Costurile financiare
- Dobânda (fixă sau variabilă)
- Comisioanele aferente
- Costurile totale (DAE - Dobânda Anuală Efectivă, care include toate costurile creditului)
2. Condițiile și termenii creditului
- Suma maximă și avansul
- Durata creditului
- Flexibilitatea
3. Stabilitatea veniturilor și capacitatea de rambursare
- Evaluarea veniturilor
- Gradul de îndatorare
- Rezerva financiară
Acest articol este oferit de Banca Transilvania în cadrul proiectului Finanțe pe Înțelesul Tuturor by BT