În primul episod al campaniei Capitala rechinilor imobiliari v-am arătat cum luptă bucureștenii din Sectorul 1 cu primăria condusă de Daniel Tudorache și cu o serie de societăți și fundații pentru a nu se trezi sufocați între betoane.
Astăzi, în al doilea episod al campaniei SpotMedia.ro, vă relatăm pe larg despre bucureștenii din Sectorul 2, pe care îi paște un pericol similar.
Și aici, la cererea primăriei de sector, s-a întocmit un proiect de PUZ controversat. Dacă va fi adoptat, cei este 360.000 de bucureșteni care locuiesc în sector riscă să asiste neputincioși la ridicarea pe spații verzi a unor clădiri înalte și cu amprentă mare la sol.
Cine a întocmit planurile controversate și pe câți bani
Primăria a contractat în 2017 – prin încredințare directă - două societăți cu care să lucreze la întocmirea unui nou PUZ al Sectorului 2.
Una dintre ele se numește Urban Team și este deținută de Dana Andreea Apostol. Societatea a fost contractată pentru 79.300 de lei ca să întocmească documentația de fundamentare a noului PUZ (studiul geotehnic, studiul istoric, obținerea raportului de mediu etc.). Societatea a mai realizat documentații de urbanism prin țară (Zalău, Brașov etc.).
Pentru realizarea efectivă a PUZ i-a fost încredințat direct un contract societății Urbe 2000 SRL. Aceasta e firma arhitectului Constantin Enache, fost șef al Catedrei de Urbanism de la Universitatea de Arhitectură ”Ion Mincu” din București. Alături de acesta, acționar în firmă este și arhitecta Maria Enache.
Pentru PUZ, Urbe 2000 SRL primește 120.395 de lei, potrivit datelor din sistemul de achiziții publice (Sicap).
De ce și-a ales Primăria Sectorului 2 prin încredințare directă un arhitect pentru un proiect atât de important?
La solicitarea SpotMedia.ro, arhitectul Constantin Enache a precizat că a realizat și planul urbanistic zonal anterior al Sectorului 2. Dar respectivul document a expirat la finele lui 2015. Așa că, atunci când primăria de sector i-a propus, arhitectul a acceptat să se implice și în realizarea noului plan.
”Noi avem o problemă aici. Am copiat de la francezi modul de a face aceste planuri urbanistice. Doar că la ei, odată adoptat, un plan urbanistic nu expiră și nu se abrogă. Poate fi doar modificat prin noi documentații de urbanism.
Legiuitorul nostru a fost mai viteaz și a prevăzut că acela care adoptă un plan de urbanism poate să îi hotărască și perioada de valabilitate. În cazul PUZ de sector, s-a decis ca aceasta să fie de 10 ani.
Problema este că, după ce expiră PUZ, primăria trebuie să revină la situația dinaintea adoptării lui. Or, asta nu se prea poate. Apar probleme pentru că reglementări de care Primăria a ținut cont vreme de 10 ani deodată nu mai sunt valabile. Așa că era nevoie de un nou PUZ.
Cum eu lucrasem și la întocmirea Planului Urbanistic General (PUG) și realizasem și PUZ precedent al Sectorului 2, s-a decis să continuăm să lucrăm și la noua documentație”, a precizat pentru SpotMedia.ro arhitectul Constantin Enache.
Noul PUZ realizat de URBE 2000 SRL este, însă, unul controversat. Mai mulți bucureșteni din sector, dar și organizații non-guvernamentale și chiar directori din administrația Gabrielei Firea susțin că adoptarea planurilor întocmite de Urbe 2000 SRL ar fi dezavantajoasă pentru Sectorul 2 și pentru oamenii care locuiesc acolo. Iată de ce.
Spații verzi desființate, deși legea interzice
Destinația unei suprafețe de spațiu verde nu poate fi modificată, potrivit legii. Cu alte cuvinte, un parc trebuie să rămână parc pentru totdeauna. Iar dacă există maidane sau terenuri cu ruine înregistrate ca spații verzi, ele pot (și chiar ar trebui) amenajate de primării. Dar tot ca spații verzi, nu ca zone rezidențiale, industriale sau comerciale.
Or – atrage atenția Asociația Salvați Bucureștiul – în PUZ Sector 2 propus de Urbe 2000 SRL o serie de terenuri care acum figurează în documentația de urbanism ca spații verzi ar urma să devină suprafețe pe care să se poată construi.
De ce ar vrea Primăria Sectorului 2 să construiască pe spațiu verde? Ei bine, situația e puțin mai complicată. De fapt, respectivele spații verzi nu sunt ale primăriei, ci au fost retrocedate. Iar proprietarilor lor cu siguranță nu le convine să nu poată construi pe respectivele suprafețe.
O astfel de zonă este cea pe care se află fosta bază sportivă RADET. Suprafața de circa 39.000 de metri pătrați s-a retrocedat acum circa 15 ani.
În Planul Urbanistic General (PUG) suprafața figurează, totuși, ca bază sportivă (V3B). Dar în PUZ-ul propus de URBE 2000 SRL, zona s-ar transforma în una a ”polilor urbani” (notată cu C1b) în care se vor putea construi clădiri înalte și cu amprentă mare la sol.
Practic, suprafața verde care figurează acum pe hartă sub numele de Clubul de Fotbal Athletico Floreasca ar dispărea, potrivit Asociației Salvați Bucureștiul.
Și nu e singura zonă din București în care se schimbă destinația spațiului verde sau se crește regimul de înălțime. Aceeași soartă ar avea-o și malul Lacului Tei, în zona în care este ridicat Clubul Bamboo.
În cadrul unei dezbateri publice online care a avut loc pe 3 iunie 2020 , președintele Asociației Eco Civica, Dan Trifu, a enumerat multe alte spații verzi care – potrivit proiectului de PUZ al URBE 2000 SRL – ar urma să devină construibile.
Printre ele: suprafețe de pe Valea Saulei (unde s-ar pierde 2,7 hectare de verdeață), dar și din insula Tibiscum (unde s-ar mai pierde 0,9 hectare de teren).
”Și în zona Lia Manoliu, la Turnul de parașutiști, pierdem spațiu verde (în favoarea unei zone rezidențiale). Se invocă faptul că respectivul teren ar fi în paragină. De parcă n-am putea să-l amenajăm”, a mai precizat Dan Trifu.
Și directorul Administrației Lacuri, Parcuri și Agrement București (ALPAB) Marius Albișor a spus că i se par improprii unele soluții propuse în PUZ.
Spre exemplu, transformarea unei suprafețe de spațiu verde din zona fostelor grajduri Tei-Toboc în suprafața construibilă s-ar putea face, în teorie. Dar numai dacă în zonă ar exista un sistem performant de canalizare.
Fără așa ceva, dejecțiile ar ajunge în sistemul de canalizare de pe Fabrica de Glucoză. Iar respectiva rețea n-ar face față, așa că până la urmă totul s-ar deversa în Lacul Tei. Or, asta ar însemna poluare și chiar pericol de îmbolnăvire pentru populație!
În plus, Albișor a menționat că degeaba s-au ”pictat” în PUZ poduri peste Lacul Tei în dreptul clubului Bamboo, câtă vreme construcția lor n-ar renta și nu se va realiza.
Cu alte cuvinte, una este să desenezi soluții care dau bine într-un plan și cu totul alta să poți pune în practică respectivele soluții.
La dezbaterea publică au luat parte și cetățeni din Sectorul 2, care se opun adoptării PUZ. Principalele motive: planul va supraaglomera sectorul și va reduce spațiile verzi.
De fapt, dintre toți participanții la dezbatere, argumente pentru adoptarea PUZ realizat de URBE 2000 SRL au adus doar reprezentantul societății și arhitectul șef al Capitalei, Ștefan Dumitrașcu.
În schimb, viceprimarul Aurelian Bădulescu a susținut că va insista ca unele spații verzi să își păstreze destinația, în prevederile PUZ. Și a vorbit în timpul dezbaterii despre ”binomul Popescu - Toader care nu mai are nicio limită” (referindu-se la viceprimarul liberal Dan Cristian Popescu și primarul social-democrat Mugur Mihai Toader - n.red.).
O șansă în plus pentru blocurile familiei Borcea
Președintele USR Sector 2, Radu Mihaiu - care candidează la funcția de primar de sector - a fost primul care a remarcat că mai multe planuri urbanistice zonale (PUZ) pe care Consiliul General le-a respins deja se regăsesc în documentația întocmită de URBE 2000 SRL.
Iar asta - preciza Radu Mihaiu - e o practică incorectă. Dacă deja Consiliul a decis că proiectele nu merită realizate, de ce Primăria Sectorului 2 și Urbe 2000 SRL vor să le readucă în circuitul de adoptare?
Printre proiectele la care se referă Radu Mihaiu se numără un complex de blocuri cu 14 etaje, înalte de 45 de metri, pe care familia lui Cristian Borcea (fostul acționar de la Dinamo, închis de două ori pentru corupție) vrea să le ridice pe malul Lacului Tei.
Un alt proiect prevede ridicarea unor blocuri lângă Gara Obor, prea aproape de calea ferată. Momentan, pe acolo nu circulă trenul. Dar dacă traficul feroviar s-ar relua, viața locatarilor din acele locuințe ar deveni un coșmar.
Societatea care vrea să construiască acolo se numește Metalprocess SRL. Este deținută de oamenii de afaceri turci Mehmet Murat Ozkarakas și Yol Onder, care o administrează alături de Kirca Siyami Koray.
Și, nu în ultimul rând, PUZ de sector întocmit de URBE 2000 SRL prevede construcția unui complex rezidențial și de birouri vizavi de Piața Obor, pe locul actualei fabrici Aversa, cumpărată de omul de afaceri Mike Topolinsky. Aici ar urma să fie construite clădiri cu 25 de etaje.
Or, zona este deja aglomerată. Pe unde ar urma să circule miile de oameni care ar urma să se mute în zonă nu e foarte clar.
Ce spune arhitectul: Ca orașul să funcționeze, are nevoie de o anume densitate
Realizatorul proiectului controversat de PUZ, arhitectul Constantin Enache, susține că n-are nicio relație cu dezvoltatorii imobiliari care ar avea de câștigat de pe urma adoptării noului PUZ.
”Noi nu avem legături cu dezvoltatorii. Doar cu primăria”, a explicat arhitectul.
Acesta a mai spus că a preluat în PUZ toate proiectele existente - inclusiv pe cele respinse de Consiliul General - pentru că asta e practica în întocmirea documentației.
”Consiliul General al Municipiului București se arată (la început – n.red.) mai puțin interesat de aprobarea PUZ. Și proiectul nu reușește să adune voturile.
Eu însumi am întocmit planuri care au fost aprobate abia în a 4-a sau a 6-a ședință”, a mai spus Constantin Enache.
Practic, arhitectul a lucrat la PUZ cu convingerea că, mai devreme sau mai târziu, Consiliul General va adopta proiectele pe care până acum le-a respins.
Constantin Enache spune că, atunci când s-au întocmit documentațiile de bază în urbanismul Bucureștiului (adică prin anii 2000 - n.red.), nici nu se punea problema să nu se poată modifica regimul spațiilor verzi. Această obligația a apărut abia după vreo 5 ani.
Arhitectul susține și că proiectul său de PUZ nu va supraaglomera Sectorul 2. Admite că va crește densitatea populației în zona. Dar spune că asta e necesar pentru a face sectorul mai eficient din punct de vedere economic.
”Supraglomerarea este și ea un mit. Un oraș lipsit de o densitate minimă este foarte greu sustenabil. Foarte greu de întreținut.
Poate că economia americană ar putea susține un oraș de locuințe individuale. Dar cea românească, nu. La noi, un oraș de locuințe individuale care să ajungă până la Balotești ar fi un coșmar”, a mai spus realizatorul PUZ Sector 2 pentru SpotMedia.ro.
De altfel, chiar arhitectul sef al Capitalei, Ștefan Dumitrașcu, a declarat la începutul lunii iunie că, din punct de vedere al densității populației, Bucureștiul ”abia a ieșit din zona semirurală”. Argumentul: Capitala are o densitate de circa 8.200 de locuitori pe kmp, în vreme ce Parisul are peste 24.000 de locuitori pe kilometrul pătrat.
Ceea ce nu spune arhitectul-șef al Capitalei este că fiecare parizian are acces la peste 10 metri pătrați de spațiu verde doar în parcurile din oraș (la care se adaugă și alte categorii de spațiu verde disponibil, cum ar fi pădurile). În schimb - adunând toate categoriile de spații verzi existente - un bucureștean are acces la mai puțin de 10 mp.
Cu alte cuvinte, dacă am fi la fel de mulți ca parizienii, probabil ne-am sufoca în București.
Viceprimarul Sectorului 2: Cine vrea modificări să și le asume în scris!
Viceprimarul Sectorului 2, liberalul Dan Cristian Popescu, a precizat pentru SpotMedia.ro că nu s-a implicat direct în întocmirea PUZ, ci că doar s-a documentat pe această temă.
Acum își dorește ca toți cei care vor modificarea proiectului de PUZ să își asume în scris acest lucru.
”E ușor să spui că nu e bun? Dar ce nu e bun: tot planul? Ne dorim ca cei din administrație să își exprime în scris dorința de a se opera anumite modificări.
Pentru că anumite modificări ar putea conduce la anumite plângeri în civil sau de altă natură ale unor persoane afectate. Și atunci trebuie să poți face o legătură cu persoana care și-a dorit acea schimbare”, a declarat Dan Cristian Popescu.
Edilul nu își dorește un sector supraglomerat, dar e clar că unele zone – cum ar fi cea de la Obor – vor avea nevoie de dezvoltare.
Radu Mihaiu: Un singur dezvoltator ar achita prețul întregului PUZ pentru o înlesnire
”PUZ Sector 2 prezintă o viziune de dezvoltare a sectorului. Doar că această viziune nu este ghidată de o temă clară, specifică, elaborată de Primăria Sectorului 2. Asta lasă posibilitatea interpretării că PUZ coordonator este aliniat mai degrabă viziunii dezvoltatorilor imobiliari, decât viziunii tuturor cetățenilor.
Să ne înțelegem: dezvoltatorii imobiliari sunt printre cei mai importanți actori în dezvoltarea sectorului. Trebui consultați și trebuie să le acordăm atenția cuvenită.
Dar nu ar trebui să fie singurii actori importanți. Alți actori în egală măsură de importanți sunt cetățenii sectorului”, a precizat Radu Mihaiu pentru SpotMedia.ro.
Candidatul USR la funcția de primar al Sectorului 2 spune că prețul mic plătit pentru PUZ ridică semne de întrebare.
”Prețul stabilit este unul foarte mic pentru importanța imensă pe care o are acest PUZ.
Gândiți-vă că o lucrare de câteva zeci de mii de euro decide, practic din pix, schimbări de valoare (cumulate) ale unor terenuri de sute de milioane de euro.
Poate chiar de ordinul miliardelor.
Tentația de a înclina pixul într-o anumită direcție poate fi influențată de valoarea terenului. Din punct de vedere economic, orice proprietar de teren calificat M3 (pe care se pot construi blocuri cu 4 etaje) ar plăti oricând întregul cost al acestui PUZ doar ca terenul să îi fie recalificat în M2 (pe care se pot construi blocuri cu 14 etaje). Și tot ar câștiga enorm”, a mai spus Radu Mihaiu.
Rămâne să vedem când va reapărea documentația de urbanism și în ce formă.
USR Sector 2 a anuțat că va ataca în instanță PUZ întocmit de Urbe 2000 SRL, dacă acesta ar ajunge să fie adoptat în forma curentă.