În Germania locuințele la prețuri accesibile sunt marfă rară. Ca și în alte țări, lipsa lor afectează mai ales centrele urbane. Iar inflația și creșterea ratelor dobânzilor agravează problema.
Locuințele, în special cele la prețuri accesibile, rămân puține. Obiectivul guvernului german, care a promis să finalizeze 400.000 de locuințe noi pe an, este o iluzie. „Având în vedere scăderea numărului de aprobări și problemele în construcția de locuințe, numărul de locuințe noi va fi mai degrabă de 200.000”, spune Michael Voigtländer de la Institutul Economic German (IW) din Köln. Potrivit acestui expert în piețe financiare și imobiliare, în ultimii ani, în special în marile orașe și aglomerări urbane, au fost construite numai aproximativ 75% din apartamentele necesare.
Pe fondul inflației și al creșterii ratelor dobânzilor, cea mai mare companie de locuințe din Germania, Vonovia, a frânat proiectele de construcție. În primele trei trimestre ale anului 2023, Vonovia a finalizat încă 1.799 de unități rezidențiale. Potrivit purtătorului de cuvânt al companiei, Marc Friedrich, "echipa de dezvoltare" lucrează în continuare la noi proiecte de construcție. Însă câtă vreme condițiile dificile de pe piață persistă, ”acestea vor fi dezvoltate doar până la obținerea drepturilor de construcție". Vonovia este o companie listată la bursă cu sediul în Bochum. Cei mai mari acționari ai săi sunt fondul suveran de investiții norvegian, cu puțin sub 15%, precum și compania americană de investiții Blackrock (7,4%).
"Companiile de construcții rezidențiale nu construiesc mult”
Potrivit purtătorului de cuvânt al Vonovia, dacă situația de pe piață s-ar îmbunătăți semnificativ, compania ar fi în măsură "să reactiveze rapid proiectele". Chiar și așa, la scumpirile care au cotropit domeniul construcțiilor, acest lucru va dura probabil ceva timp. Voigtländer de la Institutul Economiei Germane din Köln spune că "marile companii de locuințe nu construiesc prea mult”.
”Chiar și pentru un grup imobiliar precum Vonovia, construcția unei clădiri trebuie să fie, înainte de toate, profitabilă. Or, în clipa de față, situația este mai puțin îmbucurătoare. Dacă în urmă cu câțiva ani un metru pătrat în construcție costa în jur de 3.000 de euro, astăzi prețul este de 5.000 de euro, inclusiv terenul. Pentru a acoperi costurile, chiriașii ar trebui să plătească 20 de euro pe metru pătrat”, spune el. Este însă limpede că aproape nimeni nu ar putea plăti această sumă, precizează compania de la Bochum. Precizăm că în prezent chiria medie la Vonovia este de 7,60 de euro pe metru pătrat.
O rată de neocupare de două procente este considerată complet închiriată
În plus, apartamentele la acest preț sunt la mare căutare. Portofoliul Vonovia include aproximativ 490.000 de apartamente. Rata de neocupare este de aproximativ două procente, o astfel de rată fiind denumită în industrie "fully let".
De asemenea ar trebui avut în vedere că acest nivel de două procente include și apartamentele care sunt în curs de renovare și care nu rămân libere pentru mult timp, afirmă Marc Friedrich. "Primim sute de solicitări într-un interval foarte scurt de timp pentru fiecare ofertă de apartament pe care o publicăm. La Berlin cererea este imensă”.
Indiferent de costurile ridicate de construcție, Vonovia trebuie să achite o datorie considerabilă după achizițiile extinse pe piața imobiliară și care au fost finanțate în mare parte cu împrumuturi. Astfel, în anul financiar în curs, compania a vândut deja proprietăți și acțiuni în valoare de aproximativ 3,7 miliarde de euro. Directorul general al Vonovia, Rolf Buch, a declarat pentru Bloomberg că anul viitor societatea intenționează să vândă proprietăți în valoare de aproximativ trei miliarde de euro.
Azilele de bătrâni și proprietățile comerciale se vor afla în capul listei de vânzări. Apartamentele, pe de altă parte, vor fi pe cât posibil păstrate, ele fiind o sursă importantă de câștig pentru Vonovia grație chiriilor plătite de chiriași. Cifra de afaceri în 2022 s-a ridicat la 5,4 miliarde de euro iar profitul final a fost de 1,8 miliarde de euro.
Criza din domeniul construcțiilor noi se agravează
"Există o lipsă severă de apartamente mici. Multe familii mici locuiesc în orașe, unde cererea este deosebit de mare”. Pentru a împiedica și mai multe familii să părăsească orașele, expertul imobiliar consideră că este utilă construirea unor apartamente mai mari. Acest lucru înseamnă investiții în proiecte de construcție care nu sunt profitabile nici măcar pentru companiile cu greutate. Cum în clipa de față nu se construiește aproape deloc, directorul general al Vonovia Buch presupune că cererea de locuințe va continua să crească iar odată cu ea se vor umfla și chiriile. Cel puțin până în 2025, criza în domeniul construcțiilor noi se va agrava, a declarat Buch pentru Bloomberg.
Inclusiv Michael Voigtländer se așteaptă la o creștere a chiriilor. "Din acest punct de vedere, calea de urmat este susținerea construcțiilor rezidențiale”.
Problema nu afectează numai Vanovia
Vonovia nu crede că obiectivul politic de ridicare a 400.000 de apartamente noi pe an va fi realist. Purtătorul de cuvânt al companiei vorbește despre investiții de aproximativ 100 de miliarde de euro. În plus, costuri similare ar apărea și în urma măsurilor de eficientizare energetică a clădirilor. Aproximativ 37% din costuri sunt reprezentate de contribuțiile la stat, cum ar fi impozitul pe transferul de terenuri, taxa pe profit. Ele se adaugă la inflație și la ratele dobânzilor.
În aceste condiții, nici măcar o mare companie imobiliară nu poate acoperi costurile noilor construcții. Cum chiriile abia dacă acoperă dobânda, nicio bancă nu dă finanțare pentru așa ceva. Aceasta nu este o problemă a Vonovia, ci afectează întregul sector. În aceste condiții, proiectele de construcție ale marilor companii de locuințe orientate spre profit sunt puse deocamdată în sertar, în timp ce cei oamenii caută apartamente disponibile pe o piață restrânsă și la prețuri tot mai mari.
Autor: Klaus Deuse