Drumul către antreprenoriat nu este întotdeauna lin. Mulți încearcă marea cu degetul până își găsesc domeniul care li se potrivește.
Este și povestea lui Cristian Nicola, fondatorul InvestPoint, membru al Royal Institution of Chartered Surveyors și lector de proprietăți imobiliare și evaluarea afacerilor în cadrul Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR).
”Investiția în tine e cea mai importantă”, spune antreprenorul despre domeniul în care face business de ani de zile și care și-a propus ca anul acesta să aducă banii investitorilor în nordul Bucureștiului, după un ”A-Ha!” revelator care a ieșit la iveală când pandemia a oprit lumea în loc.
Cum ați descoperit evaluările imobiliare?
Eu am făcut facultatea la Constanța. Chiar despre asta vorbeam acum cu colegii, despre cum îți găsești pasiunea sau punctul în care te simți confortabil tu, din punct de vedere profesional. Convergența între ceva ce te pasionează, ceva la care te pricepi și ceva pentru care te plătește lumea ca să faci. La mine a fost oarecum sinusoidal, nu a fost chiar direct, așa.
Steve Jobs, Bill Gates, ei imediat și-au găsit pasiunea și le-a fost ușor, dar 90% dintre noi, ceilalți, până la urmă trebuie să încercăm lucruri mai diverse și eu, de exemplu, am făcut Universitatea Maritimă din Constanța.
Am vrut să plec pe mare, să descopăr lumea. Apoi, am făcut fotojurnalism, am făcut școala de fotografie vreo doi ani la școala de Arte din Constanța.
Și, după aia, mi-am dat seama că nu era pentru mine. Am făcut oarecum în van cei doi ani de Marină, apoi am făcut Jurnalismul patru ani și mi-am dat seama că nici jurnalismul nu era pentru mine și, după aia, am ajuns la București, în 2006, era singurul oraș în care puteai să faci reconversie profesională. În toate celelalte orașe, bineînțeles, firmele îți cereau experiență.
Și am ajuns aici și am lucrat, atunci, la UniCredit.
Eu făceam o legătură între notar, evaluator și bancă, verificam anumite documente la consistența informațiilor. Și a fost mai mult un noroc decât o căutare activă. Am fost curios de ce făcea evaluatorul.
Prima dată nu înțelegeam foarte mult. De fapt, și profesia a început să ia amploare când au început creditările și a fost nevoie de garantare bancară, în 2005.
Până în 2004, nici nu prea erau credite bancare și atunci nu prea era nevoie de foarte mulți evaluatori. Așa că oarecum de la începutul profesiei am fost implicat.
Partea bună, cu corporațiile și cu UniCredit în perioada aia, era că puteai să iei câte jumate de zi liberă (…). Și mi-am luat jumătăți de zi liberă, de la 1 la 6, o săptămână da, o săptămână nu.
Și atunci puteam să fac cursul ăsta de evaluator acreditat. L-am făcut, am aplicat la locuri de muncă pe partea de evaluare și din 2008-2009 am lucrat la o firmă de evaluare româno-britanică.
Acolo, practic, am descoperit ce înseamnă evaluarea cu adevărat, am făcut evaluări, împreună cu mulți profesioniști, era un fond de investiții, era perioada aceea 2007-2008 când erau foarte, foarte mulți bani în piață și investiții străine și mulți care cumpărau câte jumătate de bloc.
A fost, într-adevăr, o perioadă foarte efervescentă din punct de vedere al imobiliarelor din România atunci.
Și, după aceea, din 2009, fiind în continuare pasionat de evaluări, dar în același timp curios să văd lumea, am plecat un an în Canada. Cu banii pe care i-am făcut în Canada am făcut un master pe property development în Anglia, am terminat masterul în 2011, din 2011 m-am angajat la BancPost până în 2014, timp de trei ani.
Am devenit membru al Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS (Institutul Regal al Evaluatorilor Acreditați -n.red). De obicei, cei mai implicați și cei mai buni evaluări devin membri Royal Institution of Chartered Surveyors.
Din 2014, de când am devenit membru RICS, am plecat din BancPost, simțeam nevoia antreprenoriatului.
Și am deschis o companie cu un coleg, împărțeam partea de costuri, dar în principiu fiecare avea clienții lui și ne completam când erau proiecte mai complexe, colaboram și împărțeam tarifele.
Făceam studii de fezabilitate, tranzacții, dar tranzacții exclusiv specializate, adică vine un client, are nevoie de o hală sau un teren, și noi mergem și căutăm pentru el, negociem, destul de mult ne-am axat pe zona de cumpărători, pe când marea majoritate a agenților sunt pe zona de vânzător.
(Proprietarii -n.red) pot fi mai ușor de controlat și de verificat, contractele de exclusivitate, până la urmă, sunt cele care garantează.
Odată ce ai un proprietar, poți să semnezi un contract de exclusivitate pe 6 luni sau un an și atunci ești sigur că nu va vinde fără tine.
Pe când la un cumpărător poți să păstrezi relația mai mult, să o construiești și merge foarte mult pe încredere.
Pentru că tu poți să-i trimiți niște proprietăți pretabile pentru investiții, pentru cumpărare, și după aia el poate să meargă singur… Dar ne-am construit cumva o relație de încredere cu care mergem aproape exclusiv pe recomandare.
(….) Cumperi 10.000 de metri pătrați și vrei să știi ce poți face, care sunt prețurile zonei, competiția, absorbția tipurilor de proprietate – apartament sau casă – Și noi mergem și discutăm cu toate ansamblurile care sunt în zona aceea și targetează același tip de clienți, pentru ca investitorul nostru să-și poată face un plan de afaceri coerent și care să îi arate, în momentul în care apasă butonul de investiție, cum va arăta investiția lui, bineînțeles cu niște riscuri asociate dezvoltării economiei pe următorul an sau doi ani, în funcție de cât durează dezvoltarea ansamblului.
În 2014 am plecat cu Daniel. La un moment dat, în 2018, mi-am dat seama că crescusem destul de mult, dar aveam viziuni diferite despre felul în care vor evalua compania și consultanța noastră. Eu voiam ceva mai specializat, clienți mai puțini, dar mai bănoși, el a zis ”nu, eu sunt mulțumit cu clienții ăștia mici și mulți”.
Eu am considerat că tot pe boutique investment și pe zona asta mă simt mai confortabil – devenisem în 2016 și lector la ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România), acum sunt și lector de evaluări de afaceri, până acum am fost doar lector de proprietăți imobiliare.
Și am făcut în 2018 Investpoint, m-a ajutat o firmă de creativi, inclusiv cu naming, a fost o întreagă experiență.
În acest moment încerc să cresc compania. Deocamdată clienții noi pe care îi avem îi servisăm cu echipa pe care o avem. Sunt oarecum în faza de creștere, dar nu mă grăbesc.
Cum este această zonă profesională? E o zonă cu potențial?
Contează foarte mult să fii pasionat. Dar nu-ți dai seama din prima dacă ești pasionat. Îți dai seama în timp. Foarte mult are legătură cu zona de curiozitate: dacă ești curios, dacă îți place să citești, sunt standarde de citit, trebuie să înțelegi, să conectezi anumite metode de evaluare între ele.
Eu consider că este un domeniu care îți oferă foarte multe satisfacții, dar până la urmă și contabilitatea sau ingineria îți oferă.
Nu lucrezi cu același tip de proprietate. Azi poate evaluezi o casă, mâine evaluezi un teren la Arad, poimâine un mall la Iași. Adică nu e un domeniu în care să te plictisești, cumva. Asta m-a și ținut. Eu fiind o persoană care are nevoie de zona asta, un fel de ADHD bine ghidat.
Jumătate din timp stai în Excel, formule și rapoarte, și jumătate discuți cu oamenii, încerci să înțelegi piața, ori cu agenți pentru a înțelege piața dintr-o anumită zonă, ori pur și simplu mergând la inspecții și discutând cu clienții, cu investitorii, cu toată lumea. Astea ar fi avantajele față de o meserie statică.
În același timp, trebuie și tu să te provoci, pentru că sunt și colegi care au început cu mine și, acum, în continuare, fac proiecte micuțe, multe, pierd mult timp, stres, clienți dificili. Sunt și proiecte mari la care ai nevoie de cunoștințe, de alte abordări, care sunt mai profitabile. Dar astea vin în timp.
Din câte văd eu, și la cursurile pe care le organizăm, cam jumătate o să rămână. Îi și vezi pe cei care sunt curioși, care întreabă. Alții sunt molateci. Cursul durează cinci săptămâni, e destul de complex, nu e ceva ușurel.
Ce trebuie să facă o persoană care ar vrea să se perfecționeze în acest domeniu?
În primă fază, să intre pe site-ul ANEVAR, să descarce de acolo o broșură.
Noi la ANEVAR organizam examenul și intra cine avea facultate economică, juridică sau tehnică. Dar, după aceea, ne dădeam seama că vorbeai despre cerere și ofertă, și că asta afectează prețul și veneau mulți care erau ingineri sau juriști și care nu aveau anumite cunoștințe de bază de economie sau nu știau un drept de proprietate ce înseamnă.
Acum se dă un test toamna, în octombrie, cu 100 de întrebări din care trebuie să iei 70 cu niște cunoștințe basic din economie, drept de proprietate, puțin din construcții, ca atunci când începem să predăm cursul să avem o bază minimă de cunoștințe la toată lumea, astfel încât să nu ținem cursul de 30 de oameni pentru doi care nu știu ce înseamnă o clădire.
Plecăm de la o bază comună. După ce ai luat acest test, ai dreptul să te înscrii la cursurile de evaluare a proprietății imobiliare. Sunt și cursuri de evaluare de bunuri mobile (care reprezintă o acreditare distinctă, în momentul în care vrei să evaluezi mașini, utilaje, echipamente, lucruri care sunt mobile) sau evaluări de întreprinderi (care este valoarea afacerii).
Le recomand, dacă vor, prima dată să descopere partea de proprietăți imobiliare. Aici sunt și cele mai multe joburi necesare în industria evaluărilor și este o etapă premergătoare evaluărilor de afaceri.
Începi prin a evalua prima dată apartamente, case, terenuri. După aceea, faci spații comerciale, faci hale industriale etc. Ei, și când ai ajuns să faci benzinării sau hoteluri sau spitale… proprietăți care oarecum se îngemănează cu afacerea, în momentul acela poți face trecerea spre evaluarea afacerii și să faci și curs.
Cursul durează 5 săptămâni, este, de obicei, după amiaza. Acum, de 1 an și ceva este organizat exclusiv pe Zoom. Sperăm să trecem pe fizic, pentru că este dificilă conectarea cu oamenii.
După aceea, se face o stagiatură prin care prezintă patru rapoarte de evaluare ca să acopere toate proiectele evaluării imobiliare. Apoi, se dă testul final și apoi devii evaluator titular și ai dreptul de a profesa. Este o profesie recunoscută și protejată de lege, precum cea de avocat, contabil sau altele.
Și, în principiu, sunt cei care dau valoarea bunurilor pentru evaluare bancară, pentru impozitare, pentru informare, atunci când clientul vrea să facă o investiție și poți să fii consultantul lui sau negociatorul său. Și atunci este o profesie care este foarte apropiată de cea de tranzacții imobiliare.
Mulți agenți știu să facă o estimare controlând tipul de proprietate și zona, știu cam cât face, numai că nu pot să devină evaluatori până nu fac niște pași, astfel încât să-și formeze o metodologie, să facă niște rapoarte, din care oricine să-și dea seama cum a ajuns la acea concluzie a evaluării.
Cum este piața la nivel de tranzacții imobiliare acum, de când a început pandemia?
Când a venit pandemia, în 2020, mi-am luat o lună și m-am dus eu cu mine și m-am gândit ce o să facem.
După aceea, am văzut că mulți antreprenori au luat-o ca pe o gură de aer, pentru că fugiseră până atunci. Mi-am dat seama că am luat o decizie bună cu specializarea și cu alegerea clienților mai profitabili, în același timp, toți colegii mei care se ocupă de tranzacții au crezut că o să cadă piața. Și cei de la retaileri mă sunau, care se ocupau de expansiunea națională și mă întrebau: Ce facem? Nu știu, hai să vedem.
Toată lumea pusese pixul jos. În special, cumpărătorii. Au așteptat să vadă ”ce va fi”.
Au fost șase luni de incertitudine în care, oarecum, ne-am odihnit, în primele 2-3 luni. Și după aia au revenit, chiar au crescut. Au venit de undeva banii, nici agenții nu știu de unde au venit banii.
Acum am văzut că BNR mai înăsprește condițiile de creditare din ianuarie, e posibil ca să vedem o scădere pe zona asta, dar, per total, piața imobilară în România și în special în București e foarte atractivă.
E cererea foarte mare. Acum că ea va șchiopăta pe următoarele luni sau ceva, lumea cam asta prevede. Nimeni nu știe. Nu am mai avut o pandemie.
Am mai avut blocajul acela în 2009-2010-2011 noi, România, care a mers până în 2014, când a început să crească – a fost perioada cea mai de jos a ciclului imobiliar – dar acolo a fost o contracție bancară mai mult decât o criză sanitară. Toate încercările de a prevedea viitorul sunt supuse erorii.
Din ce știu, există o cerere de locuințe foarte mare. Și pentru locuit și pentru investiții. La noi singura metodă de investiții. Unei persoane care are 100.000 de euro îi este foarte dificil să pună banii pe bursă sau să bage 100.000 de euro în cripto.
În momentul în care piața se va maturiza, vor începe și investiții la bursă. Dar mai avem drum lung până să fie o oportunitate reală de investiții bursa pentru un cetățean mediu care are niște bani.
Cum estimați că va fi anul 2022 pentru imobiliare?
Știu că pe partea de birouri va fi foarte greu. Știu că cele de clasa A vor supraviețui, cele din clasa B, din locații mai depărtate, vor avea într-adevăr destul de mult de suferit, pentru că cred că vom rămâne cu sistemul ăsta hibrid de acum încolo o perioadă foarte îndelungată.
În special white collars, cei care lucrează la birou, cu laptopuri, ei sunt cei care nu era necesar să fie tot timpul acolo. Și, în funcție de fiecare echipă, vor vedea. Nici să lucrezi total de acasă nu este o opțiune, dar 2-3 zile la birou și 2-3 zile acasă cred că toată lumea va implementa. În funcție și de cuantificarea efortului, dacă se poate face.
Dar pe zona de terenuri văd că merge foarte bine, în ultimii ani mulți dezvoltatori au avut cash din ce au vândut și, atunci, au investit foarte mult în terenuri cu documentație bună, locație clară, drepturi de proprietate clare.
Retaileri: foarte mult, a crescut consumul pe partea de retail – au avut bani, au făcut achiziții de noi locații pentru noi magazine.
Pe zona de apartamente, după cum știți, a mers foarte bine.
Pe partea de spații comerciale au mai încetinit lucrurile. Așteaptă să vadă cum va reveni traficul, care nu mai e la nivelul din 2019.
A influențat perioada de lockdown cererea de apartamente?
Oamenii își doresc, în principiu, spații mai mari, dar nu toți își permit spații mai mari.
Într-adevăr, au fost familii care s-au mutat de la 2 camere la 3 camere, de la 3 camere la casă. Dar piața nu s-a acomodat, dezvoltatorii nu știu dacă e o cerere acum pe un an-doi și după aia ne întoarcem.
Mulți construiesc clădiri mai flexibile. Adică în momentul în care tu compartimentezi faci garsonieră, 2 camere, la un moment dat, dacă vrei, să existe posibilitatea să faci 3 camere, să recompartimentezi.
Mulți din dezvoltatori, în momentul în care fac planul și discută cu arhitectul pentru planificarea interioară, cer și asta. ”Putem face și asta?” Astfel încât să nu stăm cu cele de o cameră, două camere goale. Să putem compartimenta, luăm autorizație de modificare ca să ne mișcăm în funcție de cerere. Să fim flexibili.
Pentru că proprietatea imobiliară este, în principiu, inflexibilă, adică odată ce ai construit ceva, asta e, nu prea poți modifica.
Acum am văzut, de exemplu, că cei de la ONE au modificat foarte ok din birouri se duc pe rezidențial, dar erau în faza de structură la ONE Tower. Adică au fost câțiva dezvoltatori care au putut să se miște destul de agil în perioada asta și să modifice anumite structuri.
Toată lumea își dă seama că trăim în era în care totul se întâmplă rapid. Pornești, dai acum startul pe o construcție rezidențială, dar nu știi cum va arăta cererea peste un an-doi. Și atunci flexibilitatea e cuvântul.
Care sunt planurile voastre de business pentru cele ce urmează?
Ne dăm seama că banii și toți investitorii sunt în zona de Nord, cam acolo vin banii în România. Bucureștiul e ca o pâlnie, intră prin zona de Nord, mai ajung prin centru și ajung și în zona de sud. Mă refer la banii străini.
Multe din dezvoltările din sud au fost făcute de români, de dezvoltatori autohtoni. Pe când cele din nord sunt făcute ori de străini, ori de bani care vin din afară. Și atunci planul e să ne focusăm mai mult pe zona de nord, unde sunt banii. O să încercăm să ne dăm seama unde sunt banii.
În același timp mă uitam și la celelalte capitale europene. Bine, nu mă întorc în 2008 să fac comparațiile acelea, dar mi-am dat seama că avem destul de puține investiții străine raportat la populație, la GDP per capita. Adică, București vs. celelalte capitale europene, Viena, Berlin.
GDP per capita e comparabil sau chiar mai mare decât în celelalte capitale europene care au mai multe investiții străine. Și atunci va trebui să mă duc spre zona de nord să vedem cum putem atrage investitori străini împreună cu ceilalți parteneri.
Să mergem după bani.
În același timp, să-mi măresc echipa cu 1-2 consultanți, dar aici e întrebarea: ”Build them” sau ”Buy them?” Să-i cumperi sau să-i formezi? Formarea durează câțiva ani, pe când cumpărarea poate nu aduce chiar o potrivire perfectă. Și atunci e o zonă mai dificilă.
Ce ne puteți spune despre investiția în Investpoint?
Noi fiind consultanță, investiția e relativ mică, financiar. Investiția în tine, cam aia e, trebuie să citești, să te întâlnești cu oamenii, să dai examene în profesie, am făcut și un MBA în 2016, un an și jumătate.
La fiecare șase săptămâni, câte o săptămână plecam în Slovenia, Croația, Serbia, Bulgaria, România și făceam cursul de master of business administration.
Investiția în tine cred că e cea mai importantă, în rest, ai nevoie de 2-3 laptopuri, un spațiu care poate fi un apartament. Costul de intrare e foarte mic, în profesie, la nivel de investiție pecuniară.
Costul foarte mare este de evoluție. În momentul în care tu vrei să evoluezi, să ajungi la un nivel.
Cursul e undeva la 1.000 de euro, durează 5 săptămâni, dar nu e ușor. Nici examenul de intrare în profesie.
După aceea, vine partea de găsit clienți, de livrat la anumite standarde de calitate. Nu este greu din punct de vedere financiar, dar trebuie dedicare. Adică nu vor veni rezultatele în primele șase luni, poate chiar în primul an. Dar este nevoie clar în următorii ani de evaluatori profesioniști.
Dacă cineva se apucă de treaba asta și se specializează și se implică, e clar că va avea de muncă peste 3-5 ani.
Salariile sunt atractive în domeniu?
Din ce am văzut eu, undeva un entry level pe partea de evaluări e în jur de 3.000 de lei net și evoluează până la 6.000. Bineînțeles, poți deveni partener în firme de evaluări. După aceea, intri pe partea de procentaje, de împărțire a fee-ului. Vorbim despre cineva care a absolvit cursul de evaluare și are ștampilă.
Spuneați că în 2020 v-ați retras. Ce a însemnat asta, mai exact?
Am închiriat o căbănuță la Sinaia, pe lângă pădure. Băiețelul cel mare, de 9 ani, a plecat la bunici pentru o săptămână și a rămas acolo, a avut vacanța aceea de 9 luni. Soția cu cel mic au rămas aici și eu mi-am luat niște cărți pe care le tot strângeam de mult să le citesc și am închiriat pe 2 luni la Sinaia o casă.
Au mai venit și ei, au mai venit niște prieteni, dar atunci se circula mai greu. În perioada aia nici nu știam cum se transmite. Acolo m-am gândit ce e de făcut, am încercat și să scriu, m-am plimbat prin pădure.
Și mi-am dat seama de faptul că trebuie să devenim proactivi. Asta e diferența între evaluator, care observă valoarea. Trebuie să fim nu doar observatori ai valorii, ci și creatori de valoare încercând activ să găsim investitori. Cam ăsta a fost oarecum ”A-Ha”-ul meu.
Pe mine m-a ajutat, pentru că tot fugeam din 2014 și a fost o perioadă… o gură de aer.
După aceea, am citit tot felul de articole cu antreprenori care au zis că a fost o frână bună perioada aceea. Și trebuie să vezi lucrurile bune cu orice se întâmplă.
”Băi, ne oprim. Păi dacă tot ne oprim, hai să ne odihnim!”.
Am fost acum la Palatul Cantacuzino de la Bușteni, care a fost făcut de Gheorghe Grigore Cantacuzino, supranumit „Nababul”, acum peste 100 de ani. Și acum, povestea ghidul, ultima spiță a familiei Nababului – cel mai bogat om din România din 1910-1920 – a vândut palatul. Era cel mai bogat om din România și, 100 de ani mai târziu, s-a dus tot. Și bogăția și familia.
E important să te gândești și la zona asta.
Cam asta a fost, parțial business, parțial personal, toată oprirea. Și oamenii au devenit puțin mai lucizi și la nivel de investiții. E o bulă, a crescut, dar o să se aranjeze. Nici creșterea nu a fost atât de brutală, nici scăderea n-o să fie atât de brutală. Va fi o rearanjare, asta înseamnă ciclu.
Te duci, alergi la sală, te odihnești, e o normalitate.